【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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【尊重老師,從不說老師壞話開始】
~祝各位老師教師節快樂~
最近加拿大與澳洲學者共同發表了一篇研究教育工作者工作狀況的論文,刊在《劍橋教育期刊》,驚訝發覺,竟有高達九成的教育工作者,表示自己經常的被下屬或學生們「言語霸凌」,其中近半(35%)已達極不舒服程度。
比較特別的是,這種「言語霸凌」由於是下對上,因此往往並非面對面的,而是被底下的同事、學生流傳著老師各種「不是」,有些流言蜚語,老師根本就有做過、也沒說過,此研究為這樣的霸凌行為許了一個專有名詞,稱為「不文明」
(incivility)。
此名詞特別引人注意,私底下亂說老師壞話,學者並不稱它為「不禮貌」,而更進一步稱其為「不文明」,到底不文明與不禮貌之間的差異在哪裡?
當年全家移民到加拿大,在當地公立高中念書,有一位華裔老師,說話有些廣東口音,長相土土的,有幾位白人學生就私底下為這位老師取綽號,學他口音說話,捉弄這位老師。
有一次,同學過火了點,老師交辦作業,幾位同學賴在座位不起身,表情輕蔑不屑,還有同學故意用手指拉高自己眼睛兩角,歧視東方面孔,突然間,角落有一個同學倏地猛然站起,義正嚴詞的說:「不要再鬧了!」
我記得,那是一個綁了兩條辮子的本地女孩,她大聲且堅定的喝止這些同學:「你們這樣不對!」(This is not right!)
我記得,這一喊,猶如敲了一記響鐘,把那些不能說的、不敢說的全都打得一乾二淨,當下,所有的人都停止了說話,華裔老師仍繼續寫黑板,教室只剩下粉筆在黑板上磨擦的沙沙聲。
那件事到了今天仍記得非常清楚,歐美並沒有明顯的「尊師重道」概念,但不表示他們不尊敬老師,而是他們並不會因為某人是老師就必須言聽計從的順著他,然而,他們卻有另一個觀念,不只對老師,而是對所有事情,皆有一套「什麼是正確、什麼不是正確」的辯證理路,當他們觀察到一些細微的不對勁,總會有人力排眾議、不畏異樣眼光、適時發聲,讓每一個人都受到平等的尊重,無論是老師,還是學生。
回到台灣,這個理應被儒學之尊師重道影響深遠的地方,我發現,老師似也慢慢變成被批評的對象。有一次,孩子年紀尚小,某天,一群家長聚餐,家長們聊八卦,孩子在旁邊玩耍,某位家長說,老師最近作業出得多,學生寫到半夜寫不完,家長們七嘴八舌起來,說這個老師早就臭名在外,本來就應該有人站出來發聲,還有家長問旁邊同班的孩子,這位老師這麼過份,要不要家長們出面和校長報告?桌上討論氣氛熱烈,旁邊玩的孩子全都被吸引過來,大人與小孩全部一起對這位不在場的科任老師,進行一番「指教」。
我覺得不妥,轉頭和我孩子說,記著,老師就是老師,我們不要這樣說老師,但,另一個家長馬上說,老師也會做錯事呀,老師錯了,就應該糾正呀!
察覺氣氛不太對,我將我家孩子帶開,但我自己一時也覺得不解,我是不是一個老古板,從小被教育一定要尊師重道,尊師重道是否真的已經是一個過時的概念?有的老師管教過當,是否會又因為尊師重道的舊習而難以被揭發?我在國外受教育這麼久,怎麼會如此老腐呢?
不過,這篇研究卻讓我終於豁然開朗──原來,令我感到不安的,並不是老師被批評,而是大人無意間教了孩子可以如此言語霸凌一個長輩(老師)。透過孩子無知之口,老師的形象在口語交談之間失控的愈變愈糟,家長與孩子的行動計畫也愈發誇張、愈更激化。我不要求孩子進行腐舊又無知的無條件的禮貌,但,我真的不希望孩子從小就感染到這種「不文明」啊。
(本篇刊於2021年9月27日《國語日報》)
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先不說別的,光是聽音樂就讓我改變了人生。
過去我是個充滿負面能量的人
我超會抱怨的,總覺得自己很糟
隨時可以跟別人表達我內心的不滿
我不知道該如何正向思考
我重複在做的就是「自我檢討」
「到底我哪裡不夠好」
「為什麼是我搞砸了一切」
「我看不見自己的價值在哪裡」
這篇文字不是教你如何思考變得正向
而是從腦科學的角度來看
我們的大腦只是缺乏正向刺激而已
多巴胺旺盛,就能提升工作效率
很多人來問我
你是怎麼保持專注力
或是持續進行想做的事
不會被情緒或身邊的事物打斷
其實很簡單呀
給大腦聽一些會刺激多巴胺分泌的音樂
我們不需要靠意志力撐著
無論是誰都很容易被身邊的小事打斷工作
容易因為忽然傳來的訊息而分神
容易被無端的情緒打亂了節奏
這個時候聽音樂就對了!
我要分享給大家的是
如何運用特定的音樂
促使腦內的賀爾蒙分泌
保持行動力及專注力的方法
還記得「怦然心動人生整理魔法」嗎
怦然心動指的是腦內的興奮賀爾蒙
讓人心跳加速,呼吸急促
產生正面能量的一種化學物質
聽一些特定的動感音樂
其實也有同樣的效果
所以我會試著去蒐集這類的音樂
讓我快速切換到專注的大腦工作模式
當然,我聽的音樂
你未必會喜歡
因為音樂是很主觀的
我也是慢慢去培養自己
對於音樂屬性和類別的接受度
不瞞你說,這實在是太有趣了
就好像打開超商的冰櫃
選一罐自己想喝的飲料或啤酒一樣
聽刺激的音樂可以使分神的大腦產生多巴胺
找回興奮的心情 再度提升工作效率
強烈建議可以試著去聆賞令人振奮的音樂
在此我列出使用頻度最高的幾首音樂
這就是銀快平時餵給大腦的食物
你不一定能接受我的音樂喜好
但你可以為自己建立專屬的音樂選單
天能 電影原聲曲 歌劇院恐攻
TENET OST - Prologue Opera Siege Soundtrack [Climax Extended] - RAINY NIGHT IN TALLINN
天能 電影原聲曲 最終決戰
TENET OST - Final Battle Soundtrack [Climax Extended] - POSTERITY
川井憲次 攻殼機動隊 百禽 HYAKKIN
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阿基拉 金田主題曲 加長版
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藝能山城組 輪迴交響樂
Geinoh Yamashirogumi - Ecophony Rinne
黑暗騎士電影原聲 漢斯季默
The Dark Knight: Original Motion Picture Soundtrack
伊朗歌曲 電子混音版本
Hani Niroo - شب بود (Detmolt Edit)
能讓我啟動想要做點事的行動力 The XX 神曲
The xx - Intro 3 hour extended mix with rain
有點淡淡的哀傷卻能撫平焦躁情緒的《異星入境》主題曲
Max Richter - On The Nature Of Daylight (One hour)
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Mamamo、blackpink
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