[結果都係私有化]但,點解要私有化?就解你知。
TLDR:一來就9蚊買10蚊嘢。二來,公司一路擴張業務,但資本唔夠,又集唔到資。老母想增資又受制於75%公共持股限制,咁私有化咪一了百了,私人公司點增次都得
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1. 上次寫過下廖創興,呢個「短暫停牌」一短暫就搞咗兩個星期。呼,同宇宙歷史相比都係好短暫。
2. Anyway,都係開大路嘢,私有化。原本好似有講「越秀要私有化嘅當年買就順手做埋啦」,的確係。你見當年招商買永隆,私有化除牌;坡佬華僑銀行(OCBC)買永亨,亦係除埋牌。咁但,當年有當年保持上市地位嘅理由,而家一樣可以改變主意啫。可能環境唔同,或者當初考慮得唔周到。陣間會講呢部份。
3. 作價係20.8蚊,較停牌前溢價五成。留意停牌嗰日都仲抽咗三成,「你話冇煙嘥打不如打撚死我啦」,但你估證監會唔會做嘢?梗係證據不足啦。
4. 咁講返,過去五年任何位買嘅,你都贏錢走,還好啦。至於你話個價合唔合理?超,有乜合唔合理,你受咪合理。可以唔受的,要股東會投票,但我估必定過到。特別係今年唔再係舊年咁人人股神,好多人都想套現走人算,陣間私有化唔成又跌返落10蚊邊
5. 另外留意,公告寫明唔會加價,亦不保留呢個權利。即係,take it or leave it,受就受,唔受就拉到。咁你話可唔可以20.8唔受,下個月大股東又玩21蚊私有化?梗係唔得啦,古惑仔烏鴉投長紅定阿仙奴雲加買蘇亞雷斯呀?一次衰咗,應該一年(好似係)不能重提。同樣地,legally binding 的,話咗唔加,就真係唔可以加,唔可以見勢色唔到,「唏當我冇講過」「Please ignore my previous email」
6. 咁你話,有冇公司唔出呢句嘢?有的。咁有冇試過之後真係加價?都試過,不過近年都唔多記得,要講十幾廿年前中信國金(183)(主要係中信嘉華銀行,即係而家中信銀行(國際))私有化,就真係見勢色唔對,然後再加價。
7. 咁都話,過去五年買,你任何位買都贏錢。但可能作價同好多人預期都爭好遠。當然我諗大家咁大個人,唔會以為可以重演金融海融前嗰啲咩3倍book 賣盤。但,你見寫到明,每股淨資產23.14。即係11%折讓,0.9倍book.9蚊買10蚊嘢,抵。而銀行啲資產,好多都mark to market,照計真實價值唔會同在盤數上好大分別。至於咩「商譽」(*),冇噃,名譽呢樣嘢唔係人人可以有的。
8. 點解私有化?先講官方原因,當然少不免就係股價一路唔掂呀冇成交呀小股東好慘呀而家大股東慈悲為懷畀個機會你走就讓全世界所有罪都讓我揹。真的,每一份都係咁寫,亦即係廢話。正如啲IPO,寫公司賣點係「管理層優秀」,亦即係廢話,因為呢句係萬能key
9. 比較有意思嘅係,佢有講過去7年(即係越秀入主後),公司資產升咗3倍。留意,銀行係highly regulated 嘅生意,你冇足夠嘅資本(equit/capital),就不能畀你擴張,所以生意唔係任做,會有壓力的
10. 咁公司就話,1111呢隻嘢,根本唔會點在市場上集得到資呀(今日先知?)。如果供股呢?又會攤薄權益拖低股價喎(咁你之前又供兩次?)。既然係咁,不如私有化算啦—但留意返,私有化咗嘅銀行,當然一樣受同樣嘅條例影響,所以係咪冇分別?又唔係,因為私人公司,就可以唔使理嗰啲麻煩嘅「關聯交易」之類。BTW,供股not necessarily 會拖低股價的。
11. 講到尾,好簡單,股價夠平,咪做咯,9蚊買10蚊嘢。另外,你可以參考下工行(1398)當年私有化工銀亞洲(349)咁。頭先講過,私有化咗你一樣要守金管局嘅條例,但有一個好大分別:私家雞嘅,老母可以增資落去子公司,咁資本大咗咪做多啲生意。咁點解上市公司唔可以老母增資?因為要有75%公共持股嘛,渣到爆咪冇得再增。我私有化咗佢,咪唔使守75%嘅條例
12. 而燈燈燈燈!越秀咪正係渣到75%咯!
13. 另外留意,實際上越秀要買嘅,只係啲獨立小股東。唔係25%,而係16%。中間嗰9%去咗邊?就係廣州地鐵同廣州汽車都渣住啲股權,而呢兩間都係越秀姐妹公司(廣州市政府嘛),所以係「一致行動人士」,如是我聞(**)
14. 最後可能有人問,「我提咗私有化金融海嘯,可唔可以反口」。答案係…….yes and no.我都唔知。喱文會覺得「好似買樓咁殺訂」「但簽晒紙就冇得反口」,或者講咩「合約精神」(****)。實務上?「好難講」。我好奇怪,點解啲友就咁望下個新聞頭條,就可以決定埋「邊有得反口」「一日未畀錢一日都可以改變主意」。即係,你覺得律師收咁貴係做乜的?即使律師根本都答唔到你啦。早排都有單,Victoria Secret賣盤,傾完就肺炎,有人想彈弓手。真係打到法庭先知點先計 Material adverse change 點先叫Force majeure
(*)Goodwill是也,每次我都鬧「商譽」呢個中文名不知所謂,亦差不多每次都有人出嚟講「官方係咁譯喎」,as if 我唔知咁。屌你,我咪就係屌個「官方」譯名不知所謂咯,當年啲師爺水平低,就唔鬧得?你幾撚多人真係以為「商譽」係brand value。Goodwill,就只係「溢價買嘢突咗舊嘢在Balance Sheet平唔到唯有搵舊嘢攝住個位遲下慢慢磨走佢」。學校冇教你呢?
(**)當然我都好奇怪,「點解建行拆幾百億幾千億interbank就唔係關連交易呢?」「明明都係中央匯金」。又或者,「點解聯通 中電信 中移動啲高層可以打麻雀咁執位?明明都係工信部國資委,拎咗white wash冇?」(***)
(***)不過真係尋根究底嘅,「主權政府」一般係不受呢啲條款限制的,亦唔止係中國政府。
(****)再講一次,呢個名詞夠晒混帳,唔知邊個發明出嚟的。你見鬼佬邊有呢個字?合約唔係匠人精神,你唔使尊重的,上法庭咯。
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同時也有43部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,波叔再沽舖 - 第2582成交(100%堅),成交約1.05億。感覺5分,北角英皇道1065號C舖,集友銀行,成交約1.05億。100%堅。幾枱客搶。舖契。 這間舖是波叔過身後沽出的第九間舖。 建築3325呎,實用約2850呎,月租30萬至2022年2月24日。 門闊約30呎,深約100呎。回報...
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哈佛知識分享: 做生意,七大困難選擇!
做生意有七大難題要選擇,邊七條?
七條策略問題 Seven Strategy Question《第一: Who is your primary customer?》
Business is about making tough choices. 如果你覺得,做生意:
(1) 內外個個人都係客
(2) 股東、員工、顧客,各方利益都要兼顧及平衡
(3) 建立完善評核制度,公司表現樣樣嘢都要計分量度
(4) 俾員工自由發揮去尋找新機會
(5) 建立可以達到的業績目標
(6) 畀同事們自己決定幾時同點樣互相幫助
(7) 聘用外來專業顧問提供策略意見
根據哈佛教授 Bobs Simon 嘅呢本書,Seven Strategy Questions (七條策略問題),咁你就錯晒啦!
我2012至2014年間連續三年上咗Robert Simons 課, 佢話以上七項問題嘅答案,都可能啱啱好相反。Business is about making tough choices, you have to make them!
我全間公司做事,都係建基於 這7條問題。 幸運地,以上 tough choices 令我們過去五年,基金成立以來,在商舖市場能夠買入再賣出賺錢嘅交易宗數,我們市佔率超過五成。
今次我就一連七集, 同你講下這哈佛七大策略問題, 點樣改變我一生,亦都希望對你有所啟發。
(1) Who is your primary customer? 做生意唔係個個都係你嘅客。你要知道誰是你最主要的顧客 Primary Customer。 最主要顧客嘅定義, 就係如果你服務得佢哋好成功,會為你帶來最大利益。
你可以留意三個圈
(1) Perspective: 人哋點睇你? 你背景、歷史、個人故事, 似唔似識得做你想做嗰範。 例如 你品牌定位咁多年都係麥當勞, 我覺得你好難轉做高級法國菜,可能開多條線做另一種快餐易啲。 我以前買賣開千多宗小生意,人客就自然覺得我識得舖位。 但如果我去買賣農地/車位, 人客對我信心馬上打個折扣。
(2) Capabilities 即使人哋覺得你識,你係咪真係識? 能唔能夠喺你嘅範疇叻過晒世界所有其他人。
(3) 最多人遺忘嘅,就係 Profit Potential 利潤嘅潛力。 當你serve 到嗰班客好好, 佢會唔會帶畀你好大嘅利潤? 抑話其實你喺個乞衣兜面搵緊飯食?
你嘅 primary customer 就係呢三個圈嘅中間位, (1) 人哋覺得你識,(2) 你自己又真係識,(3) serve 得佢哋好嘅話,就會賺大錢! Perspective, Capabilities, Profit Potential - COMBINED! They are your primary customers!
佢哋唔一定係畀錢你嗰個, 例如哈佛大學最主要顧客 Primary Customer 係教授,唔係學生。 有好教授,就自然吸引到好學生。 有好學生,未必吸引到好教授。 又例如財務公司,最主要顧客 Primary Customer 可能係銀行, 有平資金來源,就自然多債仔借錢。又例如好多傳銷/直銷公司,Avon,NuSkin, Herbalife 等, 佢哋嘅 Primary Customer 係分銷商,唔係最終嗰位(你同我)嘅俾錢買的用客。
麥當勞,一個經典例子, 2003年之前,佢嘅Primary Customer 並唔係食客, 而係地產商及特許經營加盟商, 只搵到地,開到舖就自然有客, 亦都係咁樣,就解釋到點解佢嗰時能夠每年開到1700間舖,全靠拍住大地產商及加盟商。 2003年後, 佢已經開到全世界都係啦,麥當勞先至改變策略,primary customers 轉做食客,你同我! 從此,唔知你有冇留意到,麥當勞啲嘢食好味咗好多,亦多選擇好多。
呢本書 Seven Strategy Question 講道,Whoever your primary customer is,你要盡量將所有嘅資源擺去服務你好呢班 Primary Customer, 成間公司嘅架構都要先帶出最大嘅價值 maximun value 俾就佢哋先。 全公司同事們都要知道呢班primary customer 重視啲乜嘢、需求係乜嘢, value what they value! 因為服務得佢哋好,你自然會有最大回報。Everyone else 三隻字 "Just Good Enough" 就夠啦。 唔好太差,但都唔需要做得太好, 留返啲資源俾 Primary Customers 好過! 因為錢就係得100蚊,睇你點洗。
記住你嘅 Primate Customers係有選擇㗎。如果你只係投放60%資源,你嘅競爭對手就投放100%資源服務同一班客,你估佢會選擇邊個?
So, Who Is Your Primary Customer? 你搞清楚未?
做補習社,係你個老師,定係你個學生哥, 抑或係佢哋家長?
做茶餐廳, 係你嘅食客? 抑或係新鴻基個業主? 抑或係你嘅星級廚師?
做花店,係畀錢你個客,定係個花農,咁你先有第一手最靚嘅貨?
做地產經紀,係買家、業主、 抑或你嘅手下團隊 agent?
我做商舖基金都係一樣,係租客? 係買家? 係業主? 定係 agents? 我嘅 Primary Customer,我選擇咗就係持有超過港幣800萬以上流動資產(非物業),同埋投資300萬起的基金投資者。 佢哋先至係我最真正嘅老闆! 因此我每朝早起身,我就係諗住今年點樣派六七八厘息、點樣能夠做到起碼10%年回報畀佢哋、同下一季點樣能再對外集資港幣6000萬。
Everything else is second, 三隻字 "Just Good Enough" 就夠啦!
冇話對與錯,最緊要自己搞清楚! 記住,係 Perspective, Capabilities, Profit Potential 嘅中間位。你嘅 Primary Customer 又係邊個呢?
有興趣聽多啲,就來我五月份星期六嘅早餐會啦! 下一集,我會同你探討第二個策略問題,Shareholders, Customers or Employees, who come FIRST! 當有衝突,股東、顧客、員工邊個利益行先?
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五月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons
哈佛分享: 七條做生意策略問題
2012至2014間,我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂,畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。
有興趣 sign up la 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。
5月1日或8日,星期六早上9時開始,約三小時。地點中環。
對象: 管理層/生意經營者/創業者,連我限4位。
有興趣參加的話,請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) 5566 1335。
大家交流做生意最重要的幾條問題。
我唔係靠呢行搵食,免費,我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
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012-878-2-0106664 (Lee Edwin Kan Hing)
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828-594853-833 (Lee Edwin Kan Hing)
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020-644-0000-3123 (Bridgeway Development Company Limited)
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原業主鄧成波等人,2011年7月以4200萬買入。
ok 啦! 5分位, 英皇道吊腳位,但大件,唔平。
這是波叔過身後沽的第九間舖。
已沽基隆街2380萬, 長洲1800萬, 福佬村道3500萬, 楊屋道1.2億, 怡和街2.1億, 新填地街8100萬, 廣東道全幢9238萬, 漆咸道南2.068億,及這間1.05億。
Today's complete list:
https://drive.google.com/file/d/1dyPIOtSGIfVRPlOMQVY8gTmeWcngdilN/view?usp=drivesdk
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
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盛滙將於6月舉辦多場基金講座,讓你深入了解【盛滙商舖增值基金】。
首輪講座:6月10日 至11日 (4–5pm) (Full)
次輪講座:6月15日 至17日 (1–2pm) (Full)
加場: 6月18日 (4-5pm) (Full)
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地點:中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象:按證監條例,只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士參與。
註:疫情期間,每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。
報名方法(網上登記):
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查詢: 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp: 9218 5223
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#商舖基金 #買舖要買得PRO
東隆興1111 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
全家出動 ???: 農歷新年十大賀語兼鼠年十大成交回顧
農曆新年又來到!如果你要跟開舖做生意的朋友拜年,除了說句「恭喜發財」之外,還有沒有其他呢?
拜年講心,論舖講金!現在我跟你講心又講金,分享我的拜年十大賀語!兼鼠年十大商舖成交回顧!
1) 老闆!我祝你生意興隆
生意興隆! 說到肺炎疫情,就人人都留在家中,只可到街市買餸。現我站在在深水埗基隆街377號紅色招牌這個無名菜檔,早前成交了2860萬,再過五間舖,超市就早前成交了2880萬。還記得,舖市最旺,自由行2013及2014年的時候,銅鑼灣的商舖每間由9000萬下跌到3000萬。基隆街這裡的舖由千多萬上升到3000萬。一個跌剩三分一,另一個卻升了三倍。買舖應該低位持有高位沽出,而不是高追低沽,今時今日的舖市,人人都到街市,肺炎疫情過後,遊客又多不多來這裡呢?人們會留在家中還是出外食飯多呢?街市會更旺些?還是會淡靜一點呢?買街市舖小心摸頂!
2)大媽!我祝你鴻圖大展
大媽!祝你鴻圖大展!所說的是錢大媽。現在我於葵涌石蔭路,後面這間舖早前由東亞銀行沽出了5200萬,4000多呎的地方。錢大媽就用$100,000租了半間。現在銀行不停沽舖,例如東亞,富邦,星展。但錢大媽呢?失業率愈高,創業率愈高,大量加盟者加盟錢大媽去大展鴻圖。你說是否鴻圖大展?
3)Uncle! 我祝你扭轉乾坤
說到扭轉乾坤,當然要提舖王波叔—鄧成波!坊間某研究報告都有提到,於社運及肺炎疫情之前幾年,波叔合共購入了266億物業。現在當然要減減磅,所以他於今年初,2021年的第一季,就連續沽出了9間舖,合共7億的市值。包括我身後,灣仔活道VTC對面上層的老人院,空間地下加上一樓面積合共11900呎,以1.15億成交。買家亦不簡單,是科達地產的湯君明,4厘多的回報算相當不錯。加上在小巷的「麻王」及「麵語」孖舖成交了合共3100萬,也是波叔物業。加起上來9間舖共7億,比起他買入266億的物業算是小數目。希望今年舖市會好轉,祝願波叔扭轉乾坤!貨如輪轉!最重要是身體健康!
4)大王!我祝你舖舖高升
大王,我說的是磁帶大王—陳秉志,他真的是舖舖高升!我現於灣仔軒尼詩道天樂里後面的泰國菜館。他在2014年8月份舖市最高峰的時候,就用5600萬買入,還記得一個月後2014年的9月便發生佔中事件,舖市便開始向下滑,再加上社運及肺炎疫情,在最黑暗的時候,我身後這間舖於2021年1月竟然能沽出了6450萬,比起最高峰時的5600萬再高出超過15%,即6450萬,你說是否舖舖高升呢?不過亦知道他買入了中環中心9層物業,每層大概10億,或需要把其他地舖物業放售。祝願他放售的其他地舖繼續舖舖高升!
5)同事們!我祝你們雙喜臨門
說到雙喜臨門,當然要祝賀我一班同事們。去年肺炎疫情嚴峻,4、5月份時,我們用了2100萬買入這間皇后大道中的燒臘店。同時,又用2100萬買入銅鑼灣道的一間7-11便利店,然後,這間皇后大道中的燒臘店,就由買入的2100萬,沽出了2800萬。而銅鑼灣道那間舖就由買入的2100萬,沽出了2880萬,合共為我們基金進賬1480萬。為什麼銅鑼灣道那間舖比這間更值錢?因為銅鑼灣道那間有現租客,沒有售後工作。而這一間需要分間及分契重並重新招租,因此要保留一些水位給下一手買家。你說是不是否雙喜臨門呢?祝賀同事們!恭喜!恭喜!
6)業主!我祝你們苦盡甘來
說到苦盡甘來,當然要提到我身後的尖沙咀首都廣場。2013年11月有位投資者就以378.3萬買入2樓S154舖,持貨7年後沽出了24.5萬,賬面蝕幅93.5%。是香港商舖蝕讓幅度的記錄。細有細蝕,大有大蝕!另一邊廂栢麗大道就有資深投資者華哥-李耀華,2014年以4.4億買入E段一間地舖連一樓,持貨8年後上年沽出了2.1億,足足蝕了2.3億!亦是香港單一商舖成交的蝕讓記錄。當然,華哥這舖蝕一點點,其他舖可賺回來。投資沒有百發百中這回事,祝福一班劏舖小業主或資深投資者也好,來年苦盡甘來。
7)核心區!我祝你春回大地
說到春回大地,我不想說其他投資專家,我只想說一位樓市專家-祥益地產的汪敦敬,一向持有民生舖的他,今次他首次買入核心區尖沙咀漢口道44號的地舖,我身後的這間地舖他買入8380萬,原業主於2007年以6600萬買入。這位置要做到3厘回報,21萬租金,小巷單邊共1000呎的空間,當遊客回來時絕對不難。高峰期這間舖租值有52萬,7至8厘回報!只要政府通關,遊客回來,市一旺,這間舖以一至兩億沽出絕對沒有難度。這位專家都在核心區底撈底,你說是否春回大地呢?
8)同事們!我祝你們早著先機
說到早著先機!當然要恭賀我一班同事們,還記得上年政府11月26日宣佈撤銷工商舖的雙倍印花稅,稅率由最高8.5%減至4.25% 。我們預期舖市將價量齊升,遲一點更難追價,於是準備了幾張支票,當11月26日措施宣佈後,我們就馬上簽約,以988萬買入這間於太子汝州街的摩芽雞蛋仔。全靠一班同事們早著先機,為我們的基金投資者賺了一筆。
9)老闆!我祝你有備無患
有備無患,不得不說一位平民超市的凍肉大王—佳寶老闆林曉毅。大家有所不知,他其下百多間分店中,他自己擁有六十多間,當中九成自用,一成出租。買舖自用就是有備無患,進可攻退可守。進的,可多開幾家分店,做生意賺錢。退的,可作資金周轉,有需要時可沽出套現。最近林曉毅就沽出了四間舖,合共套現5億。這裡是其中一間,於九龍城岩前塱道62號。這間自用舖佳寶超市於2013年以1.3億買入,最近亦以1.3億沽出,是平手離場。自用舖售後租回,買家對他特別有信心,沽舖又特別容易,你說是不是有備無患?
10) 高手!我祝你十全十美
最後,我要說一宗十全十美的商舖成交!不知不覺,我已在坊間現場錄了二千二百多宗商舖成交影片。去年,唯一一宗我給十分的,是我身後上環樂古道的吳興記,地舖、閣樓連一樓合共三千呎的空間,以2200萬成交。計一計,每呎只需7333元,比住宅呎價更低,你說是否值十分呢?然而我給予的分數都有影響力,買家一個月後再轉手,就由2200萬沽出了3000萬,賺了800萬,升了值36%。而原業主吳興記就由1984年用168萬買入,持貨37年,升值了12倍。大家都賺大錢,買家與賣家豈止兩存其美,簡直十全十美!
說到底,牛年最重要是勤力,一分耕耘一分收穫,大家多勞多得,才能多買幾間舖!
最後,我們李氏一家,祝願香港牛年,健康團圓、和氣吉祥、舖氣揚眉!
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【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬,今期我個人會加碼起碼1000萬。
預祝大家新一年,舖市扭轉乾坤,舖舖高升!
盛滙商舖基金專注投資香港商舖,讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資(低至港元300萬),相對於購入單一商舖動輒過千萬元,投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖,更可分散風險。
盛滙將於2月舉辦多場基金講座,讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。
日期:2月19日(五)/23日(二)/25日(四)
時間:1 – 2pm
地點:中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象:按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士
註:疫情期間,每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。
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查詢: 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
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東隆興1111 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
第2185成交(堅-註冊) Sold 2220萬, 感覺7分。青山道247舖,sold 2220萬。 地舖建築面積1150呎,門闊約13呎,深約70呎,原業主叫價3800萬,成交2220萬,租客New Face 髮廊,租金56000至2022年2月8日,全幢高三層,有收購潛力。
旁邊245全幢,業主是波叔,最近市傳售4200萬(未確認)。波叔於2012年1月以2600萬買入全幢。
青山道247號地舖,sold 2220萬,原業主(姓林)2009年10月以890萬買入。新買家周玉蘭。回報3.0%博收購, 這段雖然比較靜,樓上是「一樓一」按摩店?,人品較複雜, 買這些舖我一般比較避忌。此舖位於永隆街及東京街之間,算青山道的旺段, 可惜此舖位於是陰陽街之中的陰街,較靜,但有收購潛力,始終間舖大大間。感覺7分。
簽約日期2020年12月18日。
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有舖放售,記住搵盛滙商舖。短成交期,現金最快到手,全程保密。放盤,可直接聯絡我(李根興) whatsapp (+852) 9036 1143 或致電 2830 1111。
自肺炎以來,我們已買入11間街舖,同期全港最多。 2021年,我們要買入五億商舖,約30間。李根興 Edwin
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